Долевое участие в строительстве в 2024 году
Если вам интересно приобрести квартиру в новостройке, застройщик предложит вам заключить и зарегистрировать в Регпалате соглашение о долевом участии (СДУ) в строительстве. Когда сделка совершена, покупатель становится собственником доли в будущем здании. Эта доля, которая пока существует только на бумаге, превратится в одну из квартир.
Тема долевого участия в 2024 году тесно связана с эскроу-счетами. Большинство продаж новой недвижимости проходит через них. Мы подробно расскажем о всех аспектах.
Как называется закон о долевом участии в строительстве
В России вопросы, связанные с долевым строительством, регулируются законом под названием «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», принятый 30.12.2004 года под номером 214-ФЗ.
Этот закон неоднократно изменялся, и необходимо руководствоваться последней действующей редакцией. На данный момент это дата 30.12.2021 года.
Кроме того, граждан-участников долевого строительства защищает Федеральный закон №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Что такое счета эскроу и как они защищают участников долевого строительства
С 1 июля 2019 года строительные компании имеют возможность возведения жилых домов только с использованием банковских кредитов — это известно как проектное финансирование. Возможно, использование собственных средств, если они есть. Гражданам больше нельзя вкладывать деньги в строительство.
Тогда как можно приобрести новую квартиру? Все еще возможно сделать это на этапе выкопки. Однако строительная компания не может взять ваши деньги, а обязана положить их на специальный банковский счет — эскроу. Они будут находиться там до тех пор, пока компания полностью не получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
В случае долевого строительства деньги покупателя играют роль своего рода страховки. Если покупатель не сможет получить готовый дом, он хотя бы сможет вернуть свои деньги. Хотя такой сценарий маловероятен. Все потому, что есть еще один аспект: строительная компания с нестабильным финансовым положением вряд ли получит проектное финансирование от банка и, следовательно, не сможет начать строительство.
— Долевое строительство всегда связано с рисками. Все понимают, что строительство — это дорогостоящее дело, которое занимает много времени. Ни один застройщик, банк или страховая компания не может дать стопроцентную гарантию. Однако у дольщиков есть возможность вернуть свои деньги, если что-то пойдет не так. Раньше возврат средств вызывал большие трудности и не всем удавалось получить обратно всю сумму, — объясняет Юрий Паршиков, юрист и генеральный директор компании «Полезные люди».
Если строительство дома остановится
Успехи в этой области зависят от правил, которыми руководствовался застройщик, и от мер, гарантирующих ваши права в случае его банкротства.
Ситуация простая: если застройщик обанкротится, вы получите обратно все вложенные средства.
Если же банк, в котором открыт эскроу-счет, обанкротится или лишится лицензии, деньги также будут возвращены. Однако сумма компенсации не превысит 10 миллионов рублей. В такой ситуации Агентство по страхованию вкладов будет возмещать убытки, как и при обычных банковских вкладах.
Хотя эта схема уже устарела, она достаточно эффективно защищает дольщиков. Возможны два варианта: либо строительство будет завершено за счет средств, перечисленных в фонд, либо дольщики получат денежную компенсацию. Какое решение выбрать, должно быть определено на собрании дольщиков (обычно выбирается достройка).
Застройщик обязан был перечислять определенный процент от суммы каждого договора долевого участия в фонд, специально созданный для вашего дома. В простых словах, эти отчисления служат как ваша индивидуальная страховка.
Этот вариант является наиболее проблематичным, так как, как уже неоднократно доказано на практике, со страховыми компаниями, которые оказывали услуги по страхованию ответственности банкротившегося застройщика, что-то почему-то всегда случается.
Однако, как показал опыт Urban Group в Подмосковье, когда произошел банкротство крупного застройщика, власти стараются помочь всем обманутым клиентам через Фонд дольщиков — как тем, чьи договоры долевого участия вносили отчисления в фонд, так и тем, чьи договоры не предусматривали такие отчисления. Недостающие средства выделяются из федерального и регионального бюджетов.
Тем не менее, надеяться на это все же не стоит — этот вариант является самым ненадежным.
Как закон о долевом участие через счета эскроу повлиял на цены
Когда сообщение о новом изменении было объявлено, некоторые специалисты прогнозировали значительный рост цен на недвижимость. Самые пессимистичные прогнозы предсказывали полный крах сферы строительства жилья. Говорили, что слабые участники рынка уйдут, так как не смогут справиться с банковскими кредитами. Сильные компании возьмут верх и будут диктовать условия.
С тех пор, как новый закон был принят, прошло несколько лет, и новые жилые комплексы продолжают появляться по всей стране.
Недвижимость — это сфера, которая очень чувствительна к любым изменениям, даже если они не связаны непосредственно со строительством. Сложно сказать однозначно, что новые правила отрицательно повлияли на ситуацию. В последнее время множество других факторов оказали влияние на экономическое положение. Конечно, рынок стал более структурированным и определенным, что, скорее, является преимуществом. Что касается цен, здесь рост определяется сезонностью и покупательской способностью населения, а не амбициями застройщиков, — объясняет Юрий Паршиков.
По новым или старым правилам брать квартиру
Популярные вопросы и ответы
Долевое строительство и долевая собственность — это одно и то же?
— Необходимо отличать эти термины. Система долевого строительства предполагает, что желающие приобрести квартиру в будущем доме вносят плату застройщику и после завершения строительства получают свою долю недвижимости, а именно квартиру. Понятие «долевая собственность» означает совместное владение объектом недвижимости. Обычно речь идет о правах собственности супругов. В рамках долевой собственности можно приобрести практически любой объект недвижимости, будь то квартира, частный дом или комната. Правила совместного владения определяются в соответствующих документах, долевая собственность также может быть предметом брачного договора, — объясняет Юрий Паршиков.
Можно ли купить квартиру в новостройке без счета эскроу?
Эксперт «lentaural.org» объясняет, что возможно сделать долевое участие в строительстве без использования эскроу, если дом находится в высокой степени готовности и имеет значительное количество продаж.
Если речь идет о каких-либо объектах, то это относится только к тем стройкам, которые начались до введения новых правил в 2019 году. На данный момент на рынке осталось немного таких предложений.
Еще один способ, который используют некоторые застройщики, чтобы обойти закон об эскроу-счетах, это создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Формально, это выглядит так, будто разные люди объединились и наняли компанию для строительства дома. Такой подход не требует от застройщика брать кредит у банка и оформлять эскроу. И, следовательно, цена на квартиры будет ниже.
Одна из проблем заключается в том, что в случае, если ЖСК становится банкротом или сталкивается с мошенничеством и другими преступными действиями, пайщики лишаются законной защиты, которая обычно предоставляется участникам долевого строительства.
Если дом начали строить до введения счетов эскроу, как происходит покупка квартиры в таком объекте?
Застройщики, которые начали строительство до 1 июля 2019 года, имеют возможность завершить его согласно прежним нормам и требованиям. Полные разъяснения по этому вопросу содержатся в федеральном законе «Об участии в долевом строительстве…». Покупка квартир в таких объектах возможна по старой схеме, без использования счетов эскроу, но только при выполнении определенных условий. Важными факторами являются степень готовности строительного объекта, схема его финансирования, прозрачность финансовой отчетности и надежность застройщика.
