Как проверить квартиру перед покупкой

Бумажные документы, подтверждающие право собственности на жилой объект, до сих пор пользуются большим доверием среди наших граждан, в отличие от современных выписок из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав подтверждают право собственности только на указанную в них дату. Так же, как и любые выписки. Они не подтверждают, что человек остается собственником и на текущую дату.

Проверить квартиру перед покупкой и установить, кто является собственником, возможно только с помощью свежей выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — она содержит основные характеристики объекта недвижимости и информацию о зарегистрированных на него правах.

— Рекомендуется, чтобы потенциальный покупатель сам заказал выписку из ЕГРН, — советует эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. — Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Желательно заказывать ее как можно ближе к дате возможной сделки.

Выписку можно получить через МФЦ, заказать на сайте Росреестра, но самый быстрый способ — оформить все через портал Федеральной кадастровой палаты. Однако выписка из ЕГРН является платной услугой.

Возможные проблемы. Часто продавцы оставляют у себя старые документы и представляют их в качестве подтверждения того, что все в порядке. В результате такой схемы они собирают задатки от нескольких покупателей, а затем исчезают.

2. Родственники

Специалисты рекомендуют получить нотариально удостоверенное согласие мужа или жены владельца на продажу квартиры. Переход права может быть зарегистрирован и без такого документа (в реестр будет внесена информация об его отсутствии), но покупателю лучше позаботиться о своей безопасности. Также стоит проверить отсутствие зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или других родственников, а также убедиться, что при продаже не нарушаются права несовершеннолетних. Все эти вопросы можно уточнить, получив выписки из ЕГРН (о владельцах) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

Возможные проблемы. Если жилье приобретено во время брака, оно является общей совместной собственностью обоих супругов, независимо от того, на кого оформлено. В случае отсутствия нотариально заверенного согласия второго супруга, он или она впоследствии сможет оспорить сделку через суд.

Права несовершеннолетних могут быть нарушены по нескольким причинам. Часто продавцы просто не знают законодательство, и обмана здесь нет. Самый типичный случай — при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (после этого включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в проданной квартире.

Другой вариант — это жилье, которое было приобретено с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы — такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может провалиться. Это может произойти из-за отсутствия согласия органов опеки. Или банк может отказать семье с детьми в получении ипотеки на новое жилье, которое они решили приобрести взамен предыдущего, приобретенного с использованием материнского капитала.

Самый сложный случай — это наследники, которые были «обойдены». Это часто происходит, когда продается квартира, которая была получена в наследство. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, довольно сложно. Поэтому риэлторы рекомендуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство. Или же можно получить нотариально заверенное обещание от предыдущего владельца о том, что нет никаких наследников. Еще один вариант — купить полис на титул в страховой компании: такая страховка покроет расходы на недвижимость, если вдруг появятся скрытые наследники.

Такие случаи возникают, когда одинокие пожилые люди продают свою квартиру. Это типичная ситуация для недобросовестных риэлторов. В момент сделки эти люди уже умерли, но эта информация еще не была передана в ЗАГС, поэтому Росреестр ее не знает. Позднее наследники легко доказывают незаконность этой сделки через суд.

3. Доверенность

— Когда вы покупаете квартиру, особенно если продавец действует от имени владельца по доверенности, следует быть особенно бдительным. Эту схему часто используют мошенники, — предупреждает эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. — Вы можете проверить подлинность доверенности на сайте Нотариальной палаты. Даже честный посредник может узнать, что доверенность больше не действительна только после такой проверки. Также попытайтесь лично пообщаться с владельцем.

Возможные проблемы. Самые распространенные проблемы заключаются в том, что жилье или его часть продается по фальшивой доверенности. А затем выясняется, что есть настоящий владелец, который не собирался ничего продавать.

Как защитить свою квартиру от мошенников

Ужасный сон многих владельцев жилья — в один прекрасный день обнаружить, что официально они уже не являются владельцами: их квартиру без их согласия передали кому-то, кто оказался аферистом.

Теперь, чтобы провести сделку с квартирой или другой недвижимостью через интернет, с использованием электронной подписи, необходимо сначала предоставить письменное заявление в бумажном виде, в котором вы, как собственник, выражаете свое согласие на проведение операций с вашей недвижимостью в таком новом формате. Без этого заявления электронные документы не будут приняты Росреестром.

С 1 ноября вступило в силу новое правило. Теперь Росреестр будет информировать владельцев недвижимости о всех электронных документах, поступивших к ним, по почтовому адресу и адресу электронной почты. Это сделано для защиты от мошенников. Чтобы убедиться, что ваши контактные данные, содержащиеся в ЕГРН, актуальны, Росреестр просит граждан проверить их и в случае необходимости сообщить новые контакты.

Эксперты Кадастровой палаты дают следующие советы.

— Возможно, что фактическим владельцем интересующего вас помещения является муниципалитет, а продавец находится в этом помещении по договору социального найма, — говорит Надежда Лещенко.

Если речь идет о долевой собственности, другие сособственники имеют преимущественное право на покупку такой комнаты. Продавец комнаты должен уведомить соседних владельцев о намерении продать комнату и о предлагаемых условиях; если сособственники откажутся покупать комнату, тогда продавец может продать ее другому покупателю. При этом условия должны оставаться прежними.